Nach Wasserschaden in Wohnung müssen alle Eigentümer für Selbstbehalt aufkommen

BGH sieht aber Spielraum für Änderung von Verteilungsschlüssel

Nach einem Wasserschaden in einer Wohnung müssen normalerweise alle Eigentümer im Haus für den Selbstbehalt aus der Gebäudeversicherung aufkommen.

Karlsruhe - Andere Regelungen sind aber unter bestimmten Voraussetzungen möglich, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe am Freitag. Geklagt hatten die Eigentümer einer Gewerbeeinheit in einem Mehrparteienhaus in Köln. (Az. V ZR 69/21)

In einigen Wohnungen im Haus traten besonders oft Wasserschäden auf, weil die Rohre offenbar mangelhaft eingebaut wurden - weshalb die Wohnungseigentümergemeinschaft in einem anderen Gerichtsverfahren gegen die Handwerksfirma klagt. Wegen der häufigen Schäden bestand die Gebäudeversicherung auf einem Selbstbehalt von 7500 Euro pro Fall und übernahm so nur noch etwa ein Viertel der Kosten.

Der Rest wurde - je nach Miteigentumsanteil - auf die Eigentümergemeinschaft verteilt. Das wolten die Eigentümer der Gewerbeeinheit, in der noch nie ein Wasserschaden aufgetreten war, nicht mehr hinnehmen. Vor Gericht wollten sie die bisherige Praxis für rechtswidrig erklären lassen und für die Zukunft einen neuen Verteilungsschlüssel einführen, demzufolge sie für Schäden am Sondereigentum anderer nicht mehr mitzahlen müssen.

Vor dem Amts- und dem Landgericht Köln scheiterten sie damit. Auch der BGH erklärte nun die bisherige Verteilung für rechtmäßig. Werde ein Selbstbehalt vereinbart, sei das Risiko typischerweise überschaubar und genau festgelegt, erklärte die Vorsitzende Richterin Bettina Brückner. Die Versicherungsprämie würde dadurch für alle niedriger, der Selbstbehalt zähle zu den Gemeinschaftskosten.

In diesem Fall sei die Lage zwar eine andere, da die Versicherung auf dem hohen Selbstbehalt bestanden habe. Trotzdem liege dieser im Interesse aller Eigentümer, denn sonst hätte das Gebäude gar nicht mehr versichert werden können. Also handle es sich auch hier um einen Teil der Gemeinschaftskosten.

Das Gesetz lässt es aber zu, dass der Verteilungsschlüssel geändert wird. Dafür gibt es hohe Hürden, wie Brückner erklärte: Einzelne Eigentümer hätten nur dann einen Anspruch auf einen solchen Beschluss der Gemeinschaft, wenn ein Festhalten an der bisherigen Regelung unbillig erscheine.

Im konkreten Fall komme eine Neuverteilung in Betracht, wenn die Wasserschäden auf baulichen Unterschieden zwischen den Leitungen in Wohnungen und Gewerbeeinheit beruhten - nicht aber auf einem unterschiedlichen Nutzerverhalten. Ob das hier der Fall ist, soll nun das Kölner Landgericht klären.

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