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Aengevelt City-Report 2016 vorgestellt

Umsatzrückgänge am Markt für Privatimmobilien

Am Dienstag, 12. April 2016, stellte die Firma AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG ihren 31. City-Report vor.

Aengevelt City-Report 2016 vorgestellt

Düsseldorf - Anhand gesammelter Daten lassen sich die Veränderungen und Trends im Immobilienmarkt der Landeshauptstadt feststellen. Der City-Report umfasst alle arten von Gebäuden und Flächen in Düsseldorf. Er bezieht sich auf Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Grundstücke und private Wohnimmobilien.

Im Jahr 2015 erzielte der Büromarkt in der Region Düsseldorf (inkl. Umland mit Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH einen Flächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 471.000 m². Dies bedeutet gegenüber dem Vorjahr (2014: 317.000 m²) einen Zuwachs um 154.000 m² bzw. 49% und ist der zweithöchste Wert seit dem Rekordjahr 2007 (510.000 m²).
Das Ergebnis resultiert aus einer deutlich höheren Anzahl an Großabschlüssen in 2015: Nachdem im Vorjahr nur ein Vertragsabschluss in der Größenordnung über 10.000 m² getätigt wurde, waren es 2015 sieben Abschlüsse in diesem Größensegment - Telekom, Uniper, Trivago, L´Oréal, Handelsblatt, PWC und Rheinbahn - mit insgesamt rd. 137.000 m² (29%). Daneben gab es weitere großflächige Mietverträge im vierstelligen m²-Bereich, z. B. der von AENGEVELT an das Industrieunternehmen Metso vermittelte über rd. 4.000 m² in der Grafenberger Allee für deren neues Headquarter.

Für 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiterhin dynamisches Marktgeschehen mit einem erneut überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um 400.000 m². Gestützt wird die Prognose durch einen dynamischen Jahresauftakt: Im ersten Quartal 2016 wurden in der Region Düsseldorf rd. 107.000 m² Bürofläche umgesetzt (Düsseldorf: 95.000 m²; Umland: 12.000 m²), rd. 19% mehr als im Vorjahresquartal (I. Q 2015: Düsseldorf: 72.000 m²; Umland: 18.000 m²).

AENGEVELT-RESEARCH analysiert Umsatzrückgänge am Düsseldorfer Markt für Privatimmobilien

Düsseldorf verzeichnet seit Jahren eine anhaltend steigende Einwohnerzahl: Ende 2015 belief sich die Einwohnerzahl in Düsseldorf nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf rd. 609.000. Allein in den letzten zehn Jahren ist damit die Zahl der Personen mit Hauptwohnsitz in Düsseldorf um rd. 37.000 bzw. 6,5% gestiegen.
Der Bestand an Wohnungen zum Jahresende 2015 beträgt nach Korrektur durch den Zensus von 2011 und nach aktuellen Hochrechnungen von AENGEVELT-RESEARCH ca. 339.900 Wohneinheiten. Gleichzeitig gibt es 340.200 Privathaushalte. Nominell besteht damit zwar nahezu ein Gleichgewicht, indessen ist markttypisch eine notwendige Fluktuations- bzw. Mobilitätsreserve in Höhe von mindestens 3% des Gesamtbestandes zu berücksichtigen. Vor diesem Hintergrund beläuft sich die nominelle Unterversorgung am Düsseldorfer Wohnungsmarkt kalkulatorisch auf ca. 10.500 Wohneinheiten.
Aktuelle Prognosen sehen für Düsseldorf zudem eine weitere positive Bevölkerungsentwicklung: In Abhängigkeit von zukünftigen Migrationsströmen ist nach Angaben der aktuellen "Regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung 2014 bis 2040/2060" davon auszugehen, dass die Bevölkerungszahl für Düsseldorf im Jahr 2040 bei rd. 677.000 liegen wird. Dies bedeutet einen Anstieg der Privathaushalte (als Wohnungsnachfrager) um rd. 37.500.
Die Zahl der Baugenehmigungen ist im Jahr 2015 gegenüber dem Vorjahr nach AENGEVELT-Hochrechnungen auf der Grundlage der Angaben des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) markant gesunken: Während im Jahr 2014 mit Genehmigungen für den Bau von insgesamt 2.880 Wohnungen (Neubau sowie Umwandlung und Sanierung, ohne Nichtwohngebäude) das höchste Niveau seit 1996 (3.137 WE) erreicht wurde, reduzierte sich die Anzahl der Genehmigungen im Berichtsjahr 2015 auf 1.406 Wohneinheiten. Dies entspricht einer Halbierung des Baugenehmigungsvolumens gegenüber dem Vorjahr und bedeutet das niedrigste Niveau seit 2011 (625 WE).
Ausschlaggebend für die aktuelle Wohnraumversorgung sind indessen die Fertigstellungs¬zahlen: Aufgrund der verzögerten Realisierung haben sich die Fertigstellungszahlen 2014 gegenüber dem Vorjahr um mehr als 1.000 Wohneinheiten auf 2.373 erhöht und liegen damit erstmals seit mehr als zehn Jahren über dem Mindest-Erhaltungsbedarf (0,5% des Wohnungsbestandes) von rd. 1.700 Wohnungen p.a.
Da die Fertigstellungen den Genehmigungen "hinterherhinken", geht AENGEVELT-RESEARCH - ungeachtet der rückläufigen Genehmigungszahlen - zumindest auch für 2015 von einem Fertigstellungsvolumen oberhalb der Marke von 1.700 Wohnungen aus.
Angesichts der anhaltenden bzw. noch steigenden Wohnungsnachfrage ist analog zum Bundestrend auch in Düs¬seldorf ungeachtet der von der Stadtverwaltung wirksam eingeleiteten gezielten Gegenmaßnahmen zur weiter anhaltenden Intensivierung des Wohnungsbaus die erforderliche bedarfsdifferenzierte Neubautätigkeit seit Jahren immer noch zu gering. Hierdurch öffnet sich zunehmend die Schere zwischen Angebot und Nachfrage. Dies erhöht mittel- bis langfristig den Spielraum für ein steigendes Miet- und Kaufpreisniveau, zumal die Maßnahmen auf Landesebene (Anhebung der Grunderwerbsteuer) und im Bund (Mietpreisbremse, Bestellerprinzip) für keine einzige zusätzliche Neubauwohnung sorgen.

2015 stieg der Geldumsatz aus konventionellen Immobilienverkäufen (Asset-Deals) am Düsseldorfer Grundstücksmarkt gegenüber dem Vorjahr um 18% auf rd. EUR 4,33 Mrd. (2014: rd. EUR 3,66 Mrd.). Das Ergebnis übertrifft sogar die Umsatzvolumina der Boomjahre 2006 und 2007 (jeweils rd. EUR 4,26 Mrd.) und liegt zudem EUR 1,21 Mrd. bzw. 39% über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2005-2014: EUR 3,12 Mrd. p. a.).
Hinzu kommt nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH noch rd. EUR 520 Mio. mittels Verkauf von Unternehmens-/Gesellschaftsanteilen, so genannten Share-Deals (2014: rd. EUR 620 Mio.).
Das Gesamttransaktionsvolumen am Düsseldorfer Grundstücksmarkt hat sich damit 2015 um rd. EUR 570 Mio. auf insgesamt EUR 4,85 Mrd. (2014: EUR 4,28 Mrd.) erhöht. Das ist das höchste Transaktionsergebnis noch deutlich oberhalb des Marktvolumens im internationalen Rekordjahr 2006 von rd. EUR 4,5 Mrd.

Düsseldorf verzeichnet seit Jahren eine durchgängig hohe Nachfrage nach qualifizierten Einzelhandelsflächen. Dabei ist die Landeshauptstadt insbesondere für internationale Filialisten und Anbieter aus dem Luxussegment einer der beliebtesten Expansionsstandorte in Deutschland.

Dies zeigt sich auch hinsichtlich der einzelhandelsrelevanten Düsseldorfer Kennziffern "Umsatz" (139) und "Kaufkraft" (111) - jeweils pro Kopf (Bundesdurchschnitt = 100) - sowie "Zentralität" (125), also der Relation zwischen Kaufkraft-Abfluss aus der Stadt ins Umland und ?Kaufkraft-Import? von außerhalb, mit denen Düsseldorf nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH im Vergleich der deutschen Metropolen ("Big Seven") die Plätze 2 (Umsatz und Kaufkraft) und 3 (Zentralität) belegt und damit gut aufgestellt ist.

Bestätigt wird dies durch die Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes, der in Düsseldorf 2015 gegenüber dem Vorjahr um rd. EUR 210 Mio. bzw. 4,6% auf EUR 4,73 Mrd. zulegte. Zum Vergleich: Der bundesweite Einzelhandelsumsatz erhöhte sich 2015 um lediglich etwa 2,7% auf rd. EUR 471 Mrd.

Ungeachtet dieser positiven Entwicklungen ist die Landeshauptstadt im Metropolenvergleich "günstig": Mit einer zum Vorjahr stabilen Spitzenmiete von rd. EUR 280,-/m² belegt Düsseldorf zusammen mit Hamburg lediglich den "letzten Platz" hinter Köln (EUR 300,-/m²), Berlin (EUR 310,-/m²), Frankfurt und Stuttgart (beide EUR 320,-/m²) und Spitzenreiter München (EUR 380,-/m²).


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